今天分享的是：2024年REITs产品书系列嘉实物美消费REIT投资价值分析

  本报告旨在全方面分析嘉实物美消费REIT的投资价值，通过对底层资产、经营情况、收入预测及估值水平等方面的深入研究，为投资者提供全面、客观的投资建议。

  嘉实物美消费REIT成立于2024年1月31日，并于同年3月12日在上海证券交易所正式上市。该REIT以北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目作为基础资产，可租赁面积为7.28万平方米。项目原始权益人为北京物美商业集团，持有大量的商业物业，主要业态包括超市、便利店、药店、购物中心等。

  嘉实物美消费REIT的四个项目均位于北京市的核心地段，周边交通便利，客群稳定。大成项目位于丰台区西四环五棵松桥南，玉蜓桥项目位于丰台区南二三环之间方庄商圈内，华天项目位于海淀区莲花池东路小马厂，德胜门项目位于西城区安德路附近。这些地段周边商业聚集度高，人口密度大，配套设施完善，为零售业的发展提供了有利条件。

  项目整体收入主要为经营租赁收入，租约类型以固定租金为主。超市类租户租赁面积占比最大，达69.38%，租金收入占比37.74%。餐饮食品类租户占比16.39%，租金收入占比36.62%。前十大租户主要为自有品牌，租金收入稳定，且租赁合同剩余期限较长，具备较强的租户粘性。

  嘉实物美消费REIT底层项目整体的出租率较高。2023年1-6月，大成项目、玉蜓桥项目、华天项目、德胜门项目的出租率分别为83.21%、93.84%、90.55%、92.15%，整体出租率为88.71%。项目整体月租金坪效近年来有所增长，2021-2023年1-6月，项目合计月租金坪效分别为62.79、64.54、77.29元/平方米/月，呈现稳定增长的趋势。

  根据招募说明书预测，2024年嘉实物美消费REIT预计基础设施项目租金增长3.31%；出租率方面，大成项目为90%，其他项目为93%。租金增速和出租率整体略低于可比消费基础设施REIT平均水平。

  嘉实物美消费REIT的P/NAV为1.10，处于上市消费基础设施REITs中较高水准。从中债估值收益率来看，嘉实物美消费REIT估值收益率是5.08%。考虑到嘉实物美消费REIT底层资产为社区中心，顾客需求相对刚性，运营收入稳定性相对更强，估值收益率较合理。

  北京市经济基本盘稳固，居民消费能力较强。2023年北京市GDP达4.38万亿元，同比增长5.2%。居民人均可支配收入81752元，比上年增长5.6%；居民人均消费支出47586元，比上年增长11.5%。北京市第三产业比重逐渐提高，2023年第三产业增加值占GDP比重为84.85%。这一些因素为嘉实物美消费REIT的长期稳定发展提供了有力支撑。

  尽管嘉实物美消费REIT的底层资产经营情况良好，但仍面临一定的经营风险。宏观经济波动可能会影响商业地产的稳定性和盈利前景；市场之间的竞争和租户变动可能会引起租金收入和物业出租率下降；运营效率的降低或市场适应性不足可能削弱收入潜力；周边地段新增商场可能分散客源，对项目收入构成压力。

  1. 加强市场调查与研究与分析，及时了解宏观经济发展形势和市场动态，调整经营策略。

  综上所述，嘉实物美消费REIT凭借其优质的底层资产、稳定的经营情况和合理的估值水平，具备较高的投资价值。北京市稳固的经济基础和较强的居民消费能力为项目的长期发展提供了有力保障。尽管面临一定的经营风险，但通过有效的风险应对策略，嘉实物美消费REIT有望在未来实现持续稳定的收益增长。

  投资者在考虑投资嘉实物美消费REIT时，应充分了解项目的经营情况和未来市场发展的潜力，结合自己的投资目标和风险承担接受的能力，做出理性的投资决策。