房企融资“第三支箭”正式落地 地产股开盘全线条”后再迎利好 降准释放5000亿元利好年末楼市

  2014年年初以来，在信贷紧缩、供求变化以及观望情绪浓重等因素的影响下，马年楼市不可避免地迎来了“寒流”。对于房地产企业而言，负债增高，资金链也相应受一定的影响，房地产负面消息不断。5月初，百强房企光耀地产曝出资金链断裂消息；日前首开股份也被媒体曝出借款总额超过400亿元，资金链紧张，财务压力巨大。在这样的大环境下，部分中小房企甚至面临“等死的节奏”。房企亟待“输血”，而融资起到提供“救命口粮”的作用。业内人士认为，房企要在市场承压的基础上转型，金融属性愈来愈重要；地产业加速金融创新，有利于增强竞争力。

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  对于房地产企业而言，最常见的融资方式包括两种：直接融资和间接融资。直接融资即企业 IPO，间接融资，则是银行信贷。

  有业内人士称，目前银行更愿意将资金借给有实力的、资产负债水平低的大型房地产企业，而中小型房地产企业几乎拿不到银行的开发贷，因此房企不得不通过种种渠道来融资。

  据媒体报道，今年以来，房企通过信托融资高达1200多亿。信贷收紧导致房企扎堆信托融资。用益信托网有关数据显示，截至5月27日，相关信托公司共发行房地产信托487只，规模为1204.8亿元，平均年限是1.8年，平均收益率是9.7%。而这487只产品中，不乏大型房企如万科、恒大地产、绿地的身影，三家房企合计信托融资已达73.5亿元。

  除了信托，私募基金也成为房企“输血”来源之一。中国经济网记者从今年一季度发布的《中国房地产金融2013年度报告》看到，房地产私募基金近年发展迅速，进入规模增长期，投资领域从相对偏向后端逐渐到面向全产业链。

  长富汇银总裁张保国认为，目前房地产的形势和资金面有密切的关系，未来将有一大批抗风险能力较差的房企被淘汰出局。目前房企最明显的特点是分化加剧，自身的风险也在加剧。虽然整体房地产市场未来的发展仍长期看好，但从今年公布的70个大中城市的销售数据分析来看，房企的短期压力非常大。

  不仅如此，也有银行采取行动回应与房地产业的合作。如平安银行成立了房地产金融事业部；国家开发银行通过中国促进会推动旧城改造、小城镇建设等项目。

  业内人士指出，房企参股银行不为融资为转型，房企涉足金融业迎接“寡头时代”。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企收购银行在融资方面能“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本，可以就此支持房企拿地与快速扩张。与此同时，房企联姻银行业可以为相关衍生服务提供金融支持。

  正如万科创始人王石此前发表过的言论：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场假如没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”

  业内认为，从中国公司发展的阶段来看，扩大规模和竞争力提升的需求慢慢的变多；再加上银行信贷紧缩北京之下，不同企业业绩出现分化，房企并购重组、进行项目合作在2014年依然是长期资金市场发展的趋势。

  中国房地产研究会、中国房地产协会会长刘志峰此前在2014年房地产金融研讨会上表示，房地产开发企业要在竞争中立于不败之地，必须要利用好金融。他认为未来房地产业要加强融资合作，拓宽融资渠道，创新金融理财产品和融资服务。

  目前在房地产金融创新方面存在三种思路。第一种即入股银行、保险等金融机构，让开发企业获得成功的融资渠道；第二种是由传统的开发企业向服务运营商转型，通过品牌输出和管理获取投资收益；第三种是通过入股优势的开发企业或者项目、或者股权方面。

  中投顾问高级研究员郑宇洁认为，房地产金融创新也在行业发展中倒逼推进，房地产金融创新的趋势还体现在资产证券化、住房抵押贷款证券化等。

  此外，目前炙手可热的P2P网贷也开始受到中小型房企重视，慢慢的变多小型房企已经瞄上P2P网贷。此前北京地区一家P2P平台采取了和房产中介合作的模式，通过与房产中介合作来寻求线下借款人。

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  随着楼市风云变幻、房企自身业务发展，原来单纯的融资模式已经不能够满足房地产业发展的新需求，因此金融模式的创新或将助房企发展一臂之力应对挑战。未来房地产行业将呈现出“金融业”的发展的新趋势，或许正如业内人士预测，整个行业也会因此逐渐发生变革。

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  日前，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2013年中国上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09%至65.81%；净负债率均值同比增加15.31%至79.67%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。

  测评报告说明，2013年房地产市场量价齐升，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力上升到三年来的最高。整体看来，房地产板块整体低迷，盈利比率持续下滑，行业负债水平仍处历史高位。