2025年1-2月物业服务发展报告数据显示，住宅市场增量持续放缓，物业服务市场扩容面临利好，同时市场化拓展迎来开门红。
2.物业管理企业积极打造“骑手友好社区”，与美团、顺丰快递等共建，提升服务品质。
3.珠江股份预期扭亏为盈，碧桂园服务计提减值准备，部分物企在证券交易市场表现平平。
4.另一方面，物业企业纷纷探索AI应用，如雅生活服务打造“菜单式”服务体系，万物云开启2025年首例并购。
5.总体来看，物业企业在面临市场挑战的同时，有望通过技术创新和增值服务实现高质量发展。
观点指数 政策倡导社区养老，住宅市场增量持续放缓期内，政策面强调扩大社区养老服务有效供给，部分城市计划进行老旧小区改造和重点项目实施，这将为物业企业拓展增值服务提供契机，为物业服务市场扩容带来利好。同时，新建商品房销售面积的持续下滑，意味着住宅市场增量持续放缓，也将推动物业企业铸就多业态拓展能力。
市场化拓展迎来开门红，物企积极打造“骑手友好社区”市场化拓展方面，多家物业企业迎来开门红，其中住宅、公建及城市服务类项目的中标和进驻比例比较高，不少物企也在重点业态和核心区域上更进一步。同时，在住宅物业方面，物业企业也在积极地推进社区治理深度，与美团、顺丰快递等共建“骑手友好社区”。
珠江股份预期扭亏为盈，碧桂园服务计提减值准备4家物业企业预公布了2024年经营情况，其中珠江股份预期将扭亏为盈，摆脱过往置出房地产开发业务的影响。另外，行业内如碧桂园服务、康桥悦生活等，仍受到计提减值或诉讼的拖累，预期对净利润造成影响。
二级市场表现平平，收并购热度回升长期资金市场上，物管股本期仍表现疲弱，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为-0.05%，环比上个报告期4.23%的跌幅有所收窄；但整体估值方面未有起色。相比之下，收并购热度则有所回升，万物云开启了2025年首例并购，标的公司将有利于其优化现有蝶城布局。观点指数认为，万物云更关注与现存业务的融合，这也是行业迈向高水平发展的标志。
物业+AI探索成为趋势，雅生活跟进打造菜单式服务体系DeepSeek大模型以其开源、低成本、高性能的表现迎来市场期待，为促进AI应用普及化提供了可能。物业企业作为房地产业链中数字化程度较高的部分，近年来不乏探索AI的企业。期内，新大正等向市场释放了拥抱AI的信号；雅生活服务2025年规划，将打造“菜单式”服务体系作为十大重点工作之一。
1月7日，《关于深化养老服务改革发展的意见》发布，这也是我国首次以党中央、国务院名义印发的养老服务工作意见。
其中提到，要强化社区养老依托作用，扩大社区养老服务有效供给，依托社区为居家养老提供有力支持。发展嵌入式社区养老服务，大力培育专业化、连锁化、品牌化运营的社区养老服务机构，整合周边场地设施等资源，推行“社区+物业+养老服务”，增强专业照护、日间照料、康复护理、上门服务等能力。将社区养老服务纳入城市一刻钟便民生活圈建设重点内容。探索老旧小区养老服务供给有效途径，推动完整社区建设。探索开展“养老顾问”服务，提供专业咨询、委托代办等助老项目等。
随着我国老龄化人口增长，物业企业凭借着接近消费客群及近年来政策支持等优势，可以将业务扩展至养老服务的庞大市场，实现多元化经营。但目前养老服务仍需探索，怎么样才能解决该业务盈利模式不明确、人才短缺、订单密度和额度难以形成一定规模等问题仍是关键。物业公司能够尝试与专业护理/养老机构合作；同时引入人工智能等技术，开发智慧养老服务平台，将业主需求与外部康养资源链接等方式，开展相关服务。
1月14日，北京市长殷勇作政府工作报告时提出，2025年将实施500个老旧小区综合整治，推动物业服务覆盖300个老旧小区。
2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券的募集资金大多数都用在棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整改治理、新型基础设施等领域。
同时，2025年北京石景山区将实施203个固定资产投资项目和39个重点项目，包括苹果园综合交通枢纽的投用、西山永定河文化带绿道（石景山段）的建设、首钢滑雪大跳台片区的整体提升以及巴威老旧厂房的改造等。
观点指数认为，老旧小区改造和重点项目实施将推动城市及公共服务、产业园区等业态持续增长，为物业服务市场扩容带来利好。同时，也为物业企业拓展增值服务领域提供了契机，例如，可以为相关改造提供咨询服务、设施维护等。
物业行业过往保持了快速的资本积累和规模扩张速度，慢慢的变成了第三产业中的重要组成部分。第五次全国经济普查多个方面数据显示，截至2023年末，全国物业管理从业人员总数为854.3万人，共有物业管理企业法人单位37.5万个，资产总额达到53021.5亿元，营业总收入达到16960.5亿元，分别比2018年末增长了34.1%、59.8%、72.9%及87.1%。
相比之下，传统的住宅市场近年来增量持续放缓，直接影响了物业企业通过新项目获取管理面积的速率。
国家统计局1月18日发布的多个方面数据显示，2024年全国房地产开发投资10.03万亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。
一方面，这推动了物业企业更看重服务品质、增值服务，抓住存量市场释放的潜力；另一方面业迫使物业企业更加关注其他业态的扩容空间，培养多业态拓展的能力。
观点指数统计了部分物业企业2024年度的拓展情况，多数物业企业的外拓能力再上台阶，中小型物业企业亦有业态、地域的突破。同时，不少物企将高质量拓展项目视作新年度目标。
举例来看，招商蛇口对招商积余提出“迈进行业三强”的新期待，招商积余管理层表示要大张旗鼓拓物业，要在服务、科技、专业三个方面下功夫，锻造扎实能力。第一服务控股2024全年新签100个物业项目，首次签约公交枢纽新业态，签约上海大型商业综合体项目，新增项目覆盖43个城市，业务开拓逆势提升。
期内，物业企业普遍迎来开门红，市场化拓展项目数量大幅度的提高，且仍呈现出多元业态拓新的趋势，其中住宅、公建及城市服务类项目中标和进驻比例比较高，不少物企也在重点业态和核心区域上更进一步。
与此同时，一些领域的竞争也很激烈，尤其是一些标价较高的公建及城市服务项目。例如长沙市长沙县2025-2027年城市维护物业服务项目，该项目分为19个包，合计中标金额5.87亿元。
中标结果为，项目吸引了133家企业竞标，包括中铁城建、中节能、北京环境、碧桂园服务、盈峰环境、玉禾田、劲旅环境等央企、国企及大型上市公司。最终，19家中标企业中包括了保利物业（湖南保利天创物业）、湘诚环境、泓盈城市服务等，中标金额分别约为3083万、3454万、4385万元。
分物业类别来看，金地智慧服务、和泓服务、远洋服务、上海朗诗一太（上海朗诗第一太平戴维斯物业）等在住宅物业领域签约及进驻多个项目，其中后两者主要拓展的是高品质住宅项目，展现出在高端物业管理领域的专业能力。
在服务住宅业主方面，物业企业持续开展了品质提升计划，主要的成本投入体现在社区焕新层面，如永升服务介绍2024年维修20871米步道，焕新4312平方米儿童游乐区，打造3251处园林小景，修复53516平方米草坪和灌木等；彩生活新入伙小区73个，项目改造投入资金3222.58万元，天天315解决业主需求120000+次，清扫积雪结冰路面980条等。
同时，物业企业积极地推进社区治理，践行“骑手友好社区”，破解过往存在的骑手和物业人员在工作中遇到的冲突。
新年伊始，万科物业便牵手顺丰同城，再次升级在管小区智慧通行效率，解决骑手配送最后100米的问题，并表示将陆续在万科物业在管的小区全面实施。1月23日，保利物业和美团亦宣布“骑手友好社区”通行解决方案落地全国在管小区，骑手进入小区可扫码一键登记、便捷通行。
资料显示，美团已与万科物业、中海物业、金地智慧服务等14家物业企业在全国范围内开展合作，累计服务骑手人数170多万。截至2025年1月，美团已在全国150多个城市共建1.6万余个“骑手友好社区”，通过为骑手开门指路，相关小区外卖交付环节不正常的情况减少超过20%。
商业物业方面，万物梁行获得武汉光谷交通大厦委任，为其提供物业管理服务。该项目为5A甲级写字楼，总建筑面积13万平方米，由AB两座双子塔及裙楼组成，是光谷新核心区域的标志性建筑之一，项目融入了水弹性城市及绿色建筑理念，以星级绿色建筑为设计目标。
万物梁行服务团队进驻初期，武汉光谷大厦内日常办公与装修施工并行，团队需要同时兼顾企业客户搬家、现场装修整改、施工管控三方面。同时，服务团队还定制了车行管理与安全保障、绿色节能解决方案、会务分级等个性化服务，以提升大厦的整体管理上的水准和入驻企业的满意度。
工业物业领域，丽岛物业在产业园与物流园方面均有收获，该公司一举承接7个新项目，这中间还包括武汉高科医疗器械先进制造园、光谷黄冈科技产业园、成都龙泉宝湾物流园等，实现了物流园版图的再次突破。
官网显示，丽岛物业已在鄂、湘、渝、沪等30城开展专业物业服务工作，合约项目3500万平方米，管理项目180余个，涉及业态包括产业园区、住宅、政府办公楼、高端写字楼、高校及公建场馆等。值得一提的是，其股东为中电光谷，是一家产业园区运营集团，在全国50个城市开发运营各类主题产业园达100个，运营园区面积超3500万平方米。
公建及城市服务方面，学校、医院、景区、机场、交通枢纽等均被广泛涉猎。其中，世茂服务中标了包括北京大学学生公寓日常管理服务项目、杭州职业技术学院等多个项目。绿城服务新签了首个985高校中南大学，服务范围为潇湘校区和麓南校区，提供包括综合管理服务、校园文化建设、智慧校区等一揽子服务。
另外，绿城服务还与江苏省人民医院达成战略合作，推动导医等非四保服务落地。
据了解，绿城科技为医院打造了服务评价考核管理系统，能够最终靠解决导医管理中信息不透明、考核流程繁琐等核心问题，搭建起为导医人员、管理人员、医院方使用的移动端及PC端平台，优化医院后勤服务与管理，为患者及家属提供全面便捷的服务体验。
总体来看，随着商企后勤服务需求量开始上涨、公建及城市服务市场化程度的提升，各个细致划分领域的容量依然较大，各类规模的物企均有拓展空间。
目前为止，包括南都物业、中天服务，华润隆地、珠江股份等4家物业企业预公布了2024年的经营情况，喜忧皆有。部分物企仍受计提减值、相关诉讼等困扰，有潜在的财务影响。
预公告的企业中，珠江股份预计2024年归属上市公司股东纯利润是1150万元-1700万元，扣非后的纯利润是2100万元-3100万元，同比实现扭亏为盈，过往亏损主要是受到置出房地产业务及母公司费用支出影响。华润隆地2024年收入及回报指标均实现双位数增长，超额完成预算目标，其营业额同比增长12.2%，总利润同比增长32.7%，净利润同比增长37.3%。
另外，南都物业受股权投资、收购物业公司商誉减值及对在管项目品质投入的影响，预期2024年实现归母净利润1500万-2250万元，将同比下滑91.93%-87.89%。中天服务因投资者诉讼证券虚假陈述责任纠纷案件赔偿、计提等原因，预期2024年归母净利润同比下降66.86%-51.53%，至670万元-980万元。
观点指数认为，这在某种程度上预示着过去一年物业企业的经营情况在分化。部分安全边际高、积极调整以应对市场变化的物业企业，利润率将有所回升。而一些过往大举收购、市场化拓展能力不突出的企业，将会出现现金流及利润率滑坡的情况。
目前，一些企业已经预告了存在的财务风险，为市场提前打好预防针，以应对马上就要来临的年报季。
1月13日，碧桂园服务发布内幕消息，对满国环境（碧桂园满国环境科技集团有限公司）计提约8亿元-11亿元的商誉及其他非货币性资产减值准备。根本原因是满国环境过往年度业绩拓展未能如期展开，部分客户回款周期延长，导致收入、利润下降，现金流不理想。
这将造成碧桂园服务2024年度净利润减少约8亿元-11亿元，同时由于减值属于非现金项目，因而不会计入核心净利润。但这说明碧桂园服务2020年以约24.5亿元收购满国环境70%股权，入局城市环卫赛道的模式并不成功，忽略了不同业务整合的难度，以及地方财政支付能力的下滑和标的公司可持续经营的能力。
不过，碧桂园服务下半年以来回款情况有明显改善，显示其成立追讨欠款委员会，并针对逾期应收账款采取积极回款措施取得了成效。根据管理账目，初步估计经营活动所得现金净额约为33亿元至43亿元；而2024年中期，该项数据约为2.7亿元，较2023年同期约21.92亿元下降了约87.7%。
另外，康桥悦生活全资附属公司康桥悦服务被某银行诉讼索偿6.08亿元的案件迎来新进展。由于控制股权的人宋革委旗下河南诚桥置业贷款违约，康桥悦服务曾被银行告知为此项贷款签署了差额补足承诺函，且签字的是执行董事兼总裁戴卫，时间为2021年。
郑州中院认为：该银行当时应当知道康桥悦服务在签署承诺函时缺乏适当的审批程序，且该银行未尽合理审查义务及不能被视为善意相对人，因此，该承诺函作为保证担保，是不发生效力的。
给出的判决结果是，康桥悦服务对抵押物变现后未偿还的任何剩余债务承担40%的责任。
董事会初步估计，康桥悦服务的潜在负债可能在1.4亿～1.8亿之间，最终金额取决于该抵押物经法院拍卖、变卖、折价或其他方式确定的实际价值。
但事情还未结束，该银行并不满意上述判决。1月10日，康桥悦生活公告表示，在上述民事判决之后，银行于2025年1月8日再次提起上诉申请。随着而来的是，最终的赔偿仍有待更新。
数据显示，康桥悦生活2024上半年收入约为4.87亿元，同比增长9.5%；拥有人应占纯利润是0.43亿元，同比下降了15.8%；现金及现金等价物总计在3.37亿元，较2023年末3.56亿元略有下降；经营活动产生的现金流量净额仅有600万元。
资本市场上，物管股走势仍旧疲弱，截至2月20日，恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）近一个月下跌0.23%，近三个月下跌7.01%；与之相比，恒生指数（HSI.HI）近一个月增长13.31%，近三个月增长14.57%。
观点指数40家样本港股物企本期平均区间跌幅为-0.05%，环比上个报告期4.23%的跌幅有所收窄；但整体估值未有起色，期末样本企业市盈率(TTM)均值为5.96倍。其中区间跌幅最大的前三家分别为荣万家（-18.99%）、建业新生活（-11.5%）、世茂服务（-10.87%）；区间涨幅最大的前三家分别为众安智慧生活（+35.85%）、星悦康旅（+22.1%）、佳兆业美好（+21.85%）。
市值方面，位列前五的分别为华润万象生活（654亿港元）、万物云（257亿港元）、碧桂园服务（169亿港元）、保利物业（159亿港元）、中海物业（157亿港元），名次与上个报告期相同，但仅万物云总市值有所提升，2月16日该公司还被纳入MSCI全球小盘股指数，意味着获得大量被动资金跟踪。
高盛表示，中国房地产市场到2027年才会趋于稳定，其预计房地产行业的下行将继续拖累2025年物业管理行业的增长。与此同时，旨在稳消费和改善政府流动性的政策将有利于物业公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。
另外，2024年以来，物业公司更加重视效率提升、高质量扩张和风险控制，预计未来几年这些努力将对利润率和现金流逐渐产生积极影响。虽然存在周期性挑战，但物管行业的长期结构性投资题材依然完好。
现下，由于物业股下行，普遍流动性低，难以充当融资工具，华发物业服务之后，融信服务也在减少相关成本等考量下选择了退市。
最新的公告显示，2月14日法院会议和股东特别大会上，计划股东批准了融信服务私有化计划及撤销上市地位的相关决议。
出席股东的投票结果为，1.1亿股股份中，98.6%（1.08亿股）赞成该计划，反对票为1.4%（154万股）。此外，计划股份总数为1.33亿股，约占已发行股份的26.2%。待计划生效后，预期将于2025年3月18日（星期二）下午四时正起撤销股份在联交所的上市地位。
需要提到的是，此前的独立财务顾问函件中，力高企业表示建议条款就独立股东而言并非公平合理。因此，建议独立董事委员会推荐独立股东投票反对将于法院会议及股东特别大会上提呈的相关决议案。
相比长期资金市场的疲弱，报告期内收并购市场的热度有所回升，总结来看企业此类动作的最大的目的可分为三类，一是扩大管理规模和市场占有率，吸收标的公司专业能力、品牌影响力及资源网络等方面优势；二是补偿原收购事项下的业绩差额；三是接受关联方以资抵债，实现应收账款回收。
万物云开启了2025年的首例并购，以约2.27亿元向中洲控股收购深圳市中洲物业管理有限公司（中洲物业）100%股权，涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，包括37个在管项目和7个未接管项目，年化合同收入为人民币3.04亿元，可并表收入为2.88亿元。
公告介绍，中洲物业主要提供住宅物业服务，项目分布于深圳、成都等核心城市。2023年及2024年1-9月，其营收分别为3.05亿元、2.56亿元，净利润分别为1821.91万元、9465.54万元。同时，2023年项目整体收缴率达到86%以上，整体交付5年以上项目普遍收缴率90%以上，整体平均单位平方米收入为人民币4.06元等，这一些数据显示了该公司较好的品牌力。
万物云表示，完成收购后，其预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升在重点城市价值街道的密度。
而蝶城计划是万物云一直以来重点推行的业务方向，核心是通过科技赋能和区域集中化管理，形成高管理密度，实现物业服务的标准化、智能化和规模化，从而提升企业竞争力和盈利能力。
观点指数认为，此次收购告别了行业过往粗放式增长的思路，更关注与现有业务的融合，也是行业迈向高质量发展的风向标之一。
在开始并购前，万物云也接受了来自股东万科的不少抵债资产，公告的多个方面数据显示，2024下半年预计累计回收关联方贸易应收账款超过人民币30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还或直接抵偿关联方应收账款约人民币12亿元，预计在2025年内通过关联交易安排回收人民币接近5亿元。
对此万物云表示，公司通过积极回款措施，确保了关联方贸易应收账款余额未升反降，有效控制了相关风险，基本实现了年度中期的管理规划。
值得一提的是，万科在春节期间被大股东深铁集团全面接管，以帮助其度过流动性危机。相关支援动作也较快落地，继15位深铁及深圳国资高管入驻不久后，2月10日，万科获得深铁集团的28亿借款支持，用于偿还其在公开市场发行的债券的本金与利息。
而为保障借款安全，万科将提供不超过价值40亿元的资产进行质押，质押率设定为70%，初始质押资产为持有的万物云的等值股票，具体来说此番质押股份占万物云总股本的约18.29%，占万科持有量的约32%。若万科未能按时偿还贷款，质押股份可能面临被处置的风险，影响企业控制权稳定。
农历新年期间，AI领域再迎来技术革新，由杭州深度求索公司开发的DeepSeek大模型引发国内外热烈讨论，其开源性质、低成本策略以及高性能表现使得它被市场寄予厚望，一致认为，这将使AI进入更广泛的应用层面，也能惠及中小企业和初创公司。
观点指数认为，物业企业是房地产业链中数字化程度较高的部分，DeepSeek等大模型将降低企业技术创新的成本，提供更优质的工具选择，助力企业服务品质升级。
过往来看，合景悠活2023年5月与腾讯云达成战略合作，旨在通过数字化技术和工具，不断的提高合景悠活服务客户的能力，优化业主服务体验。双方还重点打造联合实验室，聚焦AI和物联网等技术，探索智能客服、智慧物业的应用落地。
据合景悠活财报介绍，公司实现了物业管理的全流程数字化，从客户服务、工单派发、设施维护到财务管理，各环节的数据实时互通。其次，在客户服务方面推出了在线服务平台，客户能通过“码上悠享”微信小程序进行报修、缴费和咨询，提升了客户的满意度。
报告期内，新大正向市场释放了拥抱AI，全面改变服务方式的信号；碧桂园服务天力商写事业部（碧服商写）应用创新技术，优化运营效率，推动绿色可持续发展理念的践行；城市环卫服务上市公司玉禾田正式接入DeepSeek-R1模型，率先应用前沿科技赋能。
1月6日，新大正与广州赛特智能科技有限公司举办了智能清洁机器人全面推广启动仪式，计划将近40台智能清洁机器人作为首批设备，陆续投用于新大正服务的全国20余所高校。
介绍显示，这些机器人能融入校园物联网体系，与其它智能设备协同工作，实现高效的校园管理与运营。除了主要清洁工作外，还可实时采集路面信息，如路面破损、积水等情况，进行预警，帮助物业快速响应和解决实际问题；捕捉校园内异常动态，增强校园安全防护。
碧服商写服务的北京哈德门广场、通州富力中心、天津富力中心、广州盈凯广场、广州盈泰广场等18座写字楼获得国际WELL建筑研究院颁发的WELL健康-安全评价（WELL HSR）。据统计，18座写字楼合共接管面积约383万㎡，服务客户近1.5万余家，其中不乏中国进出口银行总行、花旗银行、华为、阿里巴巴、字节跳动、京东等世界五百强和国内五百强企业。
玉禾田则在数智城市大管家系统中正式接入DeepSeek-R1模型，以AI大管家搜索功能为支撑，提供对话和联网搜索等智能服务。
另外，万物云2024年12月中旬推出的“智选”产品引发反响，雅生活服务在2025年度工作规划会议上公布的十项重点工作中，也包括了提升服务品质，打造“菜单式”服务体系。
据悉，万物云“智选”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务，最终实现物业服务的“弹性定价”，这一举措旨在让业主掌握服务选项和定价权，提升了物业服务的透明度和灵活性。