房地产业是一个具有高度综合性与关联性的行业，同时又是典型的资金密集型产业，其经济活动需要巨额资金投入，需要金融业和健全的资本市场作为强有力的支撑。

　　当前，国家为抑制高房价，出台众多调控政策，以剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平地购置房产。国家加强金融管理，使房地产行业融资规模和渠道都受到很大限制。如何在符合政策规定的前提下，提升企业融资能力、拓展项目融资渠道、保证项目开发现金流正常运转，是当前房地产企业关注的问题。因此，对房地产企业融资方式的研究具有重要的现实意义。

　　融资方式即企业融资的渠道，是指企业融通资金的具体形式。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类；按资金来源，可分为内源融资和外源融资两类；按融资是否影响企业的权益，可分为债务性融资、权益性融资、混合性融资三类。不同方式对开发企业资质要求不同，资金渠道各异，现根据是否影响企业权益的分类方法，对融资方式及路径进行详细分析。

　　债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。目前，房地产企业债务性融资主要包括：银行融资、保险资金非标投资、发行债券、资产证券化。

　　从财务角度，银行融资分为表内融资和表外融资。表内融资即资产负债表内融资，就是传统融资，指需列入银行资产负债表的融资方式；银行资产负债表外融资，简称表外融资，是指不需列入银行资产负债表的融资方式。

　　银行表内融资可提供开发贷、土地储备贷款、项目抵押贷款、旧改贷／城市更新等。融资政策对项目公司或资金用途都有相应的限制，如开发贷和项目抵押贷款需要项目公司满足432条件（“四证”齐全、项目资本金或自有资金比例达到30%、开发商或其控股股东具备二级资质）；旧改贷／城市更新要求资金只能用于拆迁款和后续开发建设等，不得用于补交地价。

　　银行表外融资常见形式：银行自有资金+券商资管；银行理财+券商资管。资金用途、通道、投资管理均受监管：不得投向热点城市普通住宅，不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目，不得用于支付土地出让金、不得置换用来拿地的股东借款、不得投向流动资金贷款；禁止多层嵌套、严格穿透底层资产。

　　保险资金投资于房地产行业，属于险资非标投资。非标投资作为典型的非公开市场业务，相较于传统投资，其投资策略更为专业、复杂、产品期限更长。保险资金与非标投资在期限、收益率、现金流方面有着先天的匹配优势。近年来，保险资金不断加强相关资产配置。2017年标准人寿投资调研报告显示，64%的亚太地区保险公司正在寻求加大对房地产的投资力度。

　　保险资金致力于追求长期的、风险调整后的合理回报，资产配置和投资运作的时间窗口放得更长远，不过度关注短期收益，是市场上较为优质的中长期融资渠道。

　　发行债券是发行人以借贷资金为目的，依照法律规定的程序向投资人邀约发行代表一定债权和兑付条件的债券的法律行为，是以债券形式筹措资金的行为过程。通过这一过程，发行者以最终债务人的身份将债券转移到它的最初投资者手中。

　　在不考虑永续中票（PN）的情况下，境内发债主要产品有：超短期融资券（SCP）、短期融资券（CP）、中期票据（MTN）、定向债务融资工具（PPN）。

　　境外发债的模式主要包括：一是境内企业直接发行，即境内企业直接去境外发债；二是境内企业间接发行，即由境内企业的境外下属子公司发行，通常由境内企业提供担保或者提供其他增信方式的境外发债；三是小红筹企业境外发债，这属于特殊类型的“中国企业境外发债”方式。

　　资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的过程。

　　房地产资产证券化源于房地产金融发达的美国，它是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系，由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。而房地产的价值由原来固定的资本形态转化为流动的证券形态，房地产资产证券化就是创造一种带来与房地产相同经济效益的金融资产。它旨在将价值量较大的房地产流动化、细分化，在保障产权的前提下，将房地产资产化，并利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。

　　房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。

　　权益性融资是指向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。这将涉及公司的合伙人、所有者和投资者间分派公司的经营和管理责任。权益融资可以让企业创办人不必用现金回报其他投资者，而是与它们分享企业利润并承担管理责任，投资者以红利形式分得企业利润。目前，股权性融资主要包括：永续中票、IPO或增发。

　　由于房地产企业资产负债率普遍较高，永续中票（PN）受到很多房地产企业青睐。永续中票指的是不规定到期期限，债权人不能要求清偿，发行人可选择递延支付利息的债务融资工具。永续中票较普通债权具有计入权益、利息可递延、可赎回、具有强灵活性、期限长、无固定还款期限等优势。

　　对于具有实力的房地产企业，应该实现企业和资本结合的理想融资渠道，采用股权融资的方式来提高自有资金的比例，降低偿债。房地产上市后，其可以进行股权融资，不仅可以提高企业自由资本金在企业总资产中的比例，还可以确保在降低房地产企业的财务风险前提下，优化房地产企业的资本结构。房地产企业为了缓解资金需求压力和化解房地产行业宏观环境和各种政策对其融资的不利局面，可以通过首次公开发行(IPO)或者增发的方式筹集资金。股权融资是房地产企业融资的最佳选择模式，其具有以下优点：第一，不用定期偿还本金，降低了偿债风险；第二，作为自有资金，资金流动性较高；第三，通过上市提高公司的知名度，易于打造品牌。但是，由于我国对上市公司具有严格的审查制度，尤其是证监会针对房地产企业上市下达的一些通知和规范，导致房地产企业在内地实现上市的希望更加渺茫。

　　本文所述的混合性融资指既可以进行权益性融资，也可以进行债务性融资的融资方式。目前，主要的混合性融资包括产业投资基金和信托资金等。

　　产业投资基金，指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发现基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。专门投资于房地产行业的基金称为房地产产业投资基金。

　　2017年2月，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的，暂不予备案。通过明股实债的方式受让房地产开发企业股权，被暂停备案。目前的鼓励股权投资方向，也是操作性最强的；可转债、债转股类，也有一定的空间；对股权+债权形式，要符合资本弱化条件。对于城市更新／旧城改造以及棚户改造的项目，属于政策鼓励的方向。募资要求提高：中国证券投资基金业协会要求，做全封闭或者强调募资能力的基础上允许临时开放申购，个别要求募资达20%以上时才能申请备案。

　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托主要有非标债权业务、通道类业务、明股实债方式、股权投资。股权投资方向，在目前监管的政策下，属于主要的转型业务方向。

　　就信托机构对地产企业融资态度而言，在目前的强监管下，已开始重点关注业务的合规性，采取少而精的态度。对于地产项目进行总量控制，只减不增。在合规上，只对满足432要求的项目放款、做真股项目，不做明股实债，并且明确表示纯股+底层协议风险较大。

　　以上是对房地产企业可选择的融资方式和政策限制的分析。在实际融资过程中，房地产开发企业可根据项目情况、公司信誉及承受风险能力，通过比较各种融资方式优缺点，采用单一或多种结合的方式，完成项目开发建设、运营的融资。

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