1 企业内部融资 抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。

  2 上市融资 股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市“空手套臼狼飞非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项自资产。

  3 房地产抵押贷 房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信贷主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；

  4 房地产委托贷款 房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有（1）服务性房地产信托。（2）建材补偿贸易信托贷款。（3）房地产开发经营企业流动资金委托贷款。（4）国际房地产投资信托。

  5 向别的金融机构融资。 房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。

  6 抵押贷款证券化 金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。

  7 短期融资 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款

  8 长期融资 通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产研发企业与入住机构间的合作、租固方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。

  9 售后回租 房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求比较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。必须要格外注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。

  10 租赁融资 开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。

  11 回买融资 开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，能够得到该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。

  12 房地产辛迪 这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。

  13 前沿货币合约 它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，口闪。｜参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。

  14 项目融资 项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资产金额来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等

  15 TOD(TransOriented Development）融资模式 就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市〈土地〉规划和城市（土地〉经营的模式，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值

  16 发行长期债券 发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目：然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也能够最终靠向金融机构质押寻求套现。 最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。 当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。 ＿；

  17 土地资产证券化 土地资产证券化含义。所谓土地资产证券化是指以可获得 稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。 土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机构巨大的固定资产变为流动金融实物资产。2吸引投资者。土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。3、降低了融资成本。由于土地收益或 土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而能够降低土地储备机构的筹资成本。4、弥补银贷缺陷。由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成 的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。

  18 房地产投资投资基金CREITs) 信托方式筹集资金成本低，是因为与银行相比，信托公司主要是直接募集社会资金，利润主要来自于消费者，可以以较低的成本运作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储备机构来说，将能节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。

  A.委托贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度，但是，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。

  一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被告能够最终靠提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。

  根据《最高人民法院关于怎么样确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人能委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”

  2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[（2012）民二终字第131号]，认为‘如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。”

  实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行结合实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。

  B.内保外贷（具体参见《地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻略（上）》）

  定义：境内反担保人（通常为境外借款人的母公司）向境内金融机构（境内担保银行）提出开立备用信用证申请，由境内担保银行向境外金融机构（境外贷款行）开立备用信用证，为境外借款人提供融资。

  （a）担保人将现金直接存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。

  （b）担保人和借款人需具备关联关系，最好是100%控股。但是，目前事实上有些操作是不存在关联关系，通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。

  境外融资成本举例：香港：年化3-5个点；台湾：年化1-2个点；新加坡：年化3-6个点；其中：

  第六条 前条所称合格投资者，是指符合以下条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融实物资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者小两口合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

  补充：卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定，先行卖出可当作回购交易的特定信托资产（国债、股票等），再按固定的价格在到期日从交易对手处买回的经济行为，其本质是交易对手向信托财产融资，属于为信托财产借入资金。

  （1）《关于加强信任委托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通[2010]2号）“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不一样风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担对应风险的集合资金信托业务。”

  （2）集合信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。

  根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基金子公司可从事资产证券化业务。

  基金子公司资管业务也可分为“一对一业务”和“一对多业务”，类似于信托计划中的“单一资金信托计划”和“集合资金信托计划”，而个人投资商一般接触到的是“一对多业务”。

  （1）2015年1月16日，中国银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》第十一条明白准确地提出，要求商业银行不得接受以“筹集的他人资金”对外发放委托贷款。按此规定，大致有三类今后将无法作为委托人发放委托贷款。一是基金子公司、证券公司发起设立的资管计划；二是有限合伙基金；三是契约型私募基金。这三类私募投资机构原有债权投资一般会用银行委托贷款的模式，对此，银行委贷的方式被堵，可考虑以下方式解决：

  A.信托计划进行委贷：证券公司、基金子公司的资管计划以及私募基金仍旧能通过嵌套一层信托计划，认购单一信托计划并发放信托贷款的方式将募集的资金向融资方发放。

  B.“股+债”的夹层融资：证券公司、基金子公司、基金管理人用资管计划或基金的少部分投资款受让持有融资方的部分股权，再将剩余投资款通过向企业来提供股东借款的方式注入融资方。

  C.假股真债模式：投资资金全部用于认购融资方的增资，在融资期间完全成为融资方的股东，并通过安排对赌条款、签署原股东回购协议、设置减资安排等方式，在融资期届满时实现股权投资的溢价回购或退出。

  D.收益权转让及回购：融资方通过将其自身的收益权以类资产证券化的方式转让予资管计划或私募基金，并同时约定满足一定期限或条件的情况下，由融资方以约定价格向投资方实现溢价回购的融资安排。

  B. 保险资金、养老金年金等合格投资者委托保险公司或者是保险资产管理公司做投资

  C.募集投资：保险资管公司或保险公司发起设立保险资管产品，由委托人投资这一些产品,最终实现对底层资产的投资

  投资范围：根据《私募互助基金监督管理办法》的规定，“私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。”

  投资限制：私募基金债权投资受限，目前通过银行委贷进行债权投资也存在一定的难度，但仍可通过信托进行债权投资。

  （2）投资新三板挂牌前股权投资而言，信托计划和有限合伙私募基金可以投资但需要穿透识别准挂牌企业的人数；

  （3）以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的，需穿透核查。

  为避免商业银行借助银信合作业务将信贷资产移出表内，隐藏贷款规模，自2009年开始，银监会下发了一系列规范银信合作业务的通知（银监发[2009]111号、银监发[2010]72号和银监发[2011]7号），银信合作业务逐渐被叫停。

  “银信理财合作业务”界定为“商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定来管理、运用和处分的行为”，即信托计划委托人仅限定为商业银行，以第三方非银行机构为主体发起设立信托计划的操作模式（如券商资管）则不在监管范围以内；其次，要求将理财资金通过信托计划发放信托贷款、受让信贷资产和票据资产三类表外资产转入表内，而银行受让信托受益权并不在上述要求转表的资产范围以内。在传统银信合作产品中引入更多的过桥方和改变理财计划投资标的设计形成了银行对银信合作规定的监管套利。

  案例背景：甲公司为A 银行的高端授信客户，甲公司向A银行申请28 亿元人民币贷款。A 银行决定满足其资金需求，但A银行的贷款总量不足300 亿元。

  （a）《商业银行风险监管核心指标（试行）》规定：“单一客户贷款集中度为最大一家客户贷款总额与资本净额之比，不应高于10%。”A银行若直接放贷28亿元，则触犯该红线；

  各方角色：A 银行：形式上投资，实际上贷款；B 银行：形式上理财，实际上过桥；券商：形式上资产管理，实际上过桥；信托公司：形式上信托，实际上过桥甲公司：形式上使用信托资金，实际上使用银行资金。

  A.过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权。

  B.过桥企业与银行A、银行B签订《三方合作协议》，约定将信托受益权转让给银行A，银行B以买入返售方式买入银行A的信托受益权，银行A承诺在信托受益权到期前无条件回购；

  A.过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权；

  B.过桥企业将信托受益权转让给银行A，A将该信托受益权包装成保本型打理财产的产品；

  C.银行B与银行A签订《资产管理协议》，购买银行A发行的上述保本理财产品。

  A.融资企业将自有财产权（如正在出租的商业物业）委托给信托公司，设立受益人是自身的财产权信托计划;

  B.银行成立理财产品，向个人或机构投资的人募集资金用于购买融资企业的信托受益权。

  A.银行理财的嵌套逃避或者调剂监管指标,银行自营能买另一家银行的理财，但银行理财不能购买其他银行的理财。

  （1）根据《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，有放开银行打理财产的产品嵌套趋势。

  A.非标准化债权资产是指未在银行间市场或者证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等。

  B.《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》第三十九条(特定目的载体投资要求)商业银行打理财产的产品投资特定目的载体的，应当符合以下要求：“(四)所投资的特定目的载体不得直接或间接投资于非标准化债权资产，符合银监会关于银信理财合作业务相关监管规定的信托公司发行的信托资本预算除外；前款所称特定目的载体包括但不限于其他商业银行打理财产的产品、信托资本预算、除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金、证券公司及其子公司资产管理计划、基金管理公司及其子公司资产管理计划、期货公司及其子公司资产管理计划和保险业资产管理机构资产管理产品等。”

  D.对合作银行要求最近一年年末资产规模不低于300亿元，且资本充足率不低于10%；

  （2）银行+券商定向资管计划的具体模式：信托收益权转让业务；信贷资产收益权转让业务；票据业务；委托贷款业务；信托贷款业务；转存业务；福费廷业务。以下为几种模式的列举：

  （1）银行表内资产表外化——银行打理财产的产品+基金子公司专项资管计划——购买自有信贷资产

  （2）银行表内资产表外化——银行打理财产的产品+信托计划+基金子公司专项资管计划——购买他行的信贷资产并回售

  （3）通过集合信托计划对接券商定向资管的方式来间接实现拆分转让定向资管收益权

  4.保险资产管理计划、信托计划、银行理财资产管理计划、证券公司及其子公司的资产管理计划、基金公司专户及其子公司的资产管理计划，期货公司及其子公司的资产管理计划、契约性私募基金+私募基金

  《私募投资基金监督管理暂行办法》下列投资者视为合格投资者：“（二）依法设立并在基金业协会备案的资本预算”；《私募基金登记备案系统——产品备案》，明确了资本预算包括保险资产管理计划、信托计划、银行理财资产管理计划、证券公司及其子公司的资产管理计划、基金公司专户及其子公司的资产管理计划，期货公司及其子公司的资产管理计划、契约性私募基金。

  根据《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》，目前银行理财的监管趋势如下：

  根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第1-3号》

  第六，未明确产品投资的基础资产具体种类和比例，笼统规定相关资产的投资比例为0至100%；